| テナント京都プロデュースは、こんな家主様の悩みを解決します！！！ |
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テナント・お部屋の空室が続いている。
家賃滞納があって、督促が大変！！
共有部分の掃除が大変。消防の点検、貯水槽の点検をどうしたらいいかわからない。
改装にお金をかけているのに、なかなか入居がすすまない。
アパートを建て替えるには、どうしたらいい？
↓ おまかせ下さい！！こんな悩みを解決します！！
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テナント誘致・入居者募集 |
[1]テナントや部屋が空いてから、募集しているが、３ヶ月以上、お客様の案内がない。
広告・宣伝活動は活発ですか？他の仲介業者様への情報の発信はなされていますか？
企業・お客様と仲介業者様への情報発信が大切です。
インターネット、情報誌、DM、チラシ、立て看板、仲介業者様への訪問等、方法は年々多様化しています。
自社だけで情報を独り占めしようとする業社では、早い申し込みは確率が必ず低くなります。
弊社は京都市内２００店以上の賃貸仲介業者様と、お取引きいただいております。
空き予定の段階から、京都中の賃貸仲介の営業マンに、物件を知ってもらい、
ひとりでも多くのお客様に 物件を見てもらい、申し込みの確率の分母を多くするのが、早期成約の秘訣です。
[2]テナント・お部屋が空いてから、１年以上空いている。
条件設定は適切ですか？
２００５年度に入ってから、京都のテナントの空室率は9.3％と0.8ポイント低下し、空室が若干減ってきています。
これは、オフィスの移転・拡張需要が増えている割に、大型ビルの開業が少ないことが空室の解消につながったためです。
ただし、家賃の低迷は引き続き続いています。また、保証金も低水準が続いています。
この状況の中、お客様は、数多くの物件の中で１物件を選択されます。
相場から、離れた条件では、比べる対象に入れてもらうことができません。適切な条件設定が大切です。
テナント・お部屋内は清潔感がありますか？
いくら現状での賃貸しといっても、不潔感を感じる内部の物件は、お客様のイマジネーションが沸きません。
お客様は、お店を開店されるイメージを、案内時に空想されて、テナント・お部屋を内覧されます。
テナント内を整理整頓されたり、お部屋の中に芳香剤を置いただけで、長く空いていた物件が決まったという例があります。
決まらない物件には、決まらない理由が必ずあります。
上記以外にもいろいろな要因があります。上記[1][2]に当てはまるオーナー様へ、ぜひ一度ご相談ください。
個別に相談を受けさせていただき、原因を特定し、早期の契約のためにいっしょにがんばりましょう。
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入居者管理・家賃保証業務 |
家賃滞納者が一人いるだけで、それだけで、他のことが手につかないってことは、ございませんか？
物件を貸しに出すにあたって、滞納のリスクは必ず付いてきます。そのリスクをどう分散させるかが大切です。
弊社は予防という面では、提携保証会社とのタイアップで万が一の滞納時に家賃を保証いたします。
また、滞納後の対策として、将来的な法的処置を念頭にいれた方法で、督促業務を行っていきます。
建物のことで、入居者様から修理の希望がくるが、
どこまで家主が負担するべきかわからない、ということはありませんか？
入居者様になかなか、厳しく言いにくい、というのが一般の家主様です。
本来、家主様の工事負担部分でない工事を負担してしまっておられる場合や、
必要以上の内容で、贅沢な工事をされている場合がよく見受けられます。
突然のトラブル時、対応できていますか？
水もれや、給湯器の故障、入居者様のケガ、最悪では火災、事件等のトラブル時に、
家主様として早急に対応できる状況ですか？
ほとんどの家主様が、お仕事をもっておられます。お仕事に影響がでるばかりか、
トラブル発生時に適切に対応できないと、家主様として責任を問われる状態になることもあります。
入居者様にとっても、仕事として管理をしてくれる管理会社がいるほうが、安心できるのです。
入居者管理は家主様の代理になって、入居者様とすべて対応してまいります。
クレーム、トラブルは早期対応が解決の一番の秘策です。
管理会社に任せることが、入居者満足につながり、早期契約、良質の入居者の確保につながります。
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保険業務 |
建物の賃借の契約をするにあたっては、家主様、入居者様ともに火災に対しての備えをしなければなりません。
火災は、どの人もいつ遭うかわからない財産・人生を奪ってしまう、恐ろしい災害です。
隣家からの延焼の可能性も多々あります。
火災に対して、完璧な対策はありません。ただ、その災害のリスクを少しでも少なくする方法があります。
弊社は、日本住宅インシュアランス株式会社の共済代理店です。
家主様、入居者様を守るため、複雑なテナント物件・貸家の火災保険を、
損害保険代理店専門試験合格者（損保特級資格者）がアドバイスしてまいります。
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建物管理 |
責任の発生
賃貸建物を所有した時点から、固定資産税の支払いと、建物管理の責任が発生いたします。
これはいずれも避けられません。
面倒で、時間を費やす、消防点検、防火対象物点検、貯水槽点検、水質調査、昇降機点検、高圧受変電設備点検、
廃棄物収集等を一括また部分的に請け負います。
いずれも有資格者が点検・作業を行う必要があります。
水道・電気の子メーターの検針請求書の作成等も、簡単なようで面倒な作業です。
また、清掃業務はビルのイメージをキープし、良い入居者様を確保するためには欠かせません。
定期清掃のほか、外壁、外ガラス面の清掃等は長期で計画的に行う必要があります。
建物改修長期計画の作成
建物の外壁の塗装や、屋上の防水、廊下床材の張り替え等、後手になってはいませんか？
問題が出てから考えればいいと、行き当たりばったりでは、適切な安定した収益を得ることができません。
定期的に予防的に修繕計画を立て、積み立て等を考慮する必要があります。
建物改修長期計画の作成をアドバイスいたします。
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リォーム事業 |
改装にお金をかけているのに、入居率が上がらない。
特に居住用物件の改装にあたっては、家主様がお付き合いのある工務店様に発注して工事をされる場合が多く、
どちらかといえば、家主様側の意見で工務店様がそのまま施工されているので、
入居者様が目をつけるポイントから、ずれている場合があります。
同じ費用をかけるなら、入居者様が物件を選ぶ際にポイントとなる順番から工事を入れていくのが、
一番費用を効果的に使う秘訣です。
是非、弊社の施工部にご依頼ください。いかに最小限の予算で効果を上げるかが、家主業成功の秘訣です。
もちろん、いままでお付き合いのある工務店で工事はしたいという家主様も、アドバイスをさせていただいております。
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建築計画 |
新築ビル・マンション計画時・収益物件購入時の賃料査定、設計アドバイス、収支計画書の作成を行います。
大手工務店の建設工事を受注するための、収益計画書は家賃設定に甘いところがある場合があります。
また、経営が苦しい工務店が、とりあえず工事受注を取るために、高い家賃で借上げ保証し、契約、施工したが、
その借り上げ家賃で収益が合うはずもなく、もともと経営不振だった工務店は倒産、
オーナー様には利益を生まない不の資産として、建物が残ったという例もあります。
大変、大きな買い物です。購入・施工前には本当に適切な収支計画が必要です。
買われる前に、ぜひ一度ご相談下さい。また、ご購入の売買仲介もさせていただいております。
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